【房企】专业化的胜利

    专业化的胜利

房企2012年最终成绩单尘埃落定，标杆房企与中小房企之间的差距在逐步拉大，一些大型房企在调控之下业绩颇佳，相当一部分中小房企正在退出房地产行业。

行业集中化的背后是一种更加良性的变化：专业化的房企在竞争中优势凸显，企业经营业绩的提高越来越取决于企业战略及发展模式，而高效的内部管理则为企业战略提供有力支持和保障，相反那些机会型企业，以及在管理变革中棋慢一招、管理粗放的企业正逐渐被淘汰。

变局开始了

领军房企之所以成为领军房企，决非偶然，也绝非仅仅是因为有钱有地。

自2010年宏观调控至今已两年有余，中国房地产市场正经历着前所未有的变革，及时适应这一变化的标杆房企如今已经看到了成效。例如，万科在2010年实现千亿规模之后，提出由规模速度型增长转型为质量效益型增长。2011年，万科全面摊薄的净资产收益率为18.2%，在实现增长方式转变方面成效明显。名列前20强的房企，在这几年无不积极进行战略调整和组织变革。

有些企业则开始思考重新确定企业定位，如绿地集团定位于“中国综合性地产领军企业”，绿城定位于“中国最具完整价值的房地产企业”。一些企业则积极进行战略结构的调整，如万达参与投资文化产业，组建了文化产业集团。

随着保障房政策和商品房“限购”政策的推行，越来越多的企业认识到调整产品结构的重要性和紧迫性。中国房地产业协会经营管理专业委员会近日联合兰德咨询发布的《房地产企业经营管理蓝皮书(2012)》(以下简称“2012蓝皮书”)通过研究176家房地产上市公司发现，超过九成的企业都对产品结构做出了调整。比如万科开始涉足商业地产和旅游地产，龙湖、万达、世茂等开始涉足旅游度假地产，华润则降低高端项目的开发比例。

在企业内部管理方面，2012年上市公司中超过九成企业进行了内部管理优化或调整。例如，在法人治理方面，龙湖、万通等企业的董事长退出了日常经营管理工作而专注于战略规划和风险控制，在某种程度上实现了所有权和经营权的分离。在组织管控方面，万科增设了商业地产部门，并加大了对区域公司的授权力度。另外还有更多的企业进行了内部机构的合并或分拆。

在中房信集团近日发布的“中国房地产企业top50排行榜”中，我们也可以看到一些企业通过变革实现“责重生”，格外值得关注。世茂房地产在经历了2011年跌出前十之痛的深彻反思之后，2012年企业自上而下的管理变革取得了显著效果，业绩同比大增50%，实现460亿元的佳绩。融创中国得益于开发上的强强合作、扩张上的区域深耕、产品上的品牌溢价以及内控上的管理流程化等四方面提升，企业业绩从2011年的193亿元大涨84%，达到356亿元。旭辉集团则经过近几年有效的全国化布局和产品细分的积累之后，在2012年迅速通过96%的高增长速度有效实现了集团规模跨越式跳升，并顺利实现资本化。

50%房企将出局

“2012蓝皮书”指出：尽管发展战略之于企业的重要性已被广泛认可，但整体而言，行业企业的管理水平依然不高。该报告通过对300多家房企的调查发现，有成文的、被员工所知晓和认同的企业发展战略的尚不足5%，大多数企业的所谓战略还是停留在企业领导人的构想或零散的讲话中，缺乏书面的、明晰的发展战略可以说是业界的普遍现象。

另外一个现象是企业战略的雷同化严重。近年来许多企业纷纷转型商业地产、旅游地产和养老地产，但有些企业既缺乏必要的资源和能力支持，更没有清晰的盈利模式，致使在相关领域已呈现出结构性泡沫迹象。

中房协在对企业所有制形式进行的专题研究中发现，被调查的企业普遍存在股权结构不合理，法人治制制度不健全、不适宜的现象，致使董事会独立性不强，监事会的作用更是得不到切实发挥，如何推进股份制改革、不断完善公司内部治理结构，这是绝大多数房企当前和未来需要面临的重要课题。很多企业在组织管控、流程体系和人力资源管理方面都存在着明显的疏漏，继而影响到企业的整体运行。

房地产市场的一大定律是：每次市场发生较大波动，总会伴随着一批不健康的企业，特别是中小企业被“洗牌”出局，从而为房地产市嘲腾挪”出新的空间。“2012蓝皮书”研究认为，2011年全行业企业的净资产收益和营业利润率“优秀值”几乎是“平均值”的两倍，随着房企业绩的分化加剧，市场集中度会进一步提高，预计2015年百强企业的市场占有率将会超过三分之一，而五年后或将有50%的房企被淘汰出这一市常

　　随着房地产市酬观调控政策的常态化，绝大多数企业的规模增速都会放缓，利润率也会越来越低，企业想要保持住利润目标，就必须走品牌化经营、经济化管理和规范化服务之路。与这样的模式差距越明显的企业，在未来的发展之路上就会走得愈加艰险。来源中房报)

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